הכה את המומחה: מה חשוב לדעת לפני שניגשים לייעוץ משכנתאות

מאת: רונה בר
אם מחפשים מידע על משכנתאות ברשת – מוצאים. אבל אז, במקום לחפש מחט בערימת שחת, מגלים שהרבה יותר קשה למצוא אותה בערימת מחטים. יש מידע רב מאוד שנוטה להשתנות בין האתרים, מה שיכול ליצור בלבול אצל אלה מביננו שאין להם תואר בכלכלה.

גם אם החלטתם, כמו רבים וטובים לפניכם, לפנות לייעוץ משכנתא לפני שאתם מתחילים את תהליך רכישת הדירה, יש כמה דברים שכדאי לדעת לפני כן. הנה כמה שאלות ותשובות חשובות למבקש המשכנתא המתחיל:

מה ההבדל בין משכנתא להלוואה?
אחת השאלות הנפוצות ביותר היא בעלת התשובה הפשוטה ביותר – אין הבדל, משכנתא היא הלוואה. עם זאת, מכיוון שמדובר על הלוואת סכום כסף גדול לתקופה ארוכה מאוד, קיים סיכון משמעותי מבחינת הבנק שהסכום לא יוחזר. לכן ההלוואה כוללת אמצעים מיוחדים כמו משכון הדירה וחובת ביטוח שמטרתם להקטין את הסיכון ולהבטיח כי הכסף יוחזר, בסופו של דבר, לבנק.

משכון הדירה הוא למעשה התהליך בו הבנק רושם שיעבוד על הדירה ומבטיח שאם התשלומים ייפסקו – מכל סיבה שהיא – הוא יוכל לגבות את שארית החוב על ידי מכירה פומבית של הדירה כדי שהכנסותיה ילכו לכיסוי החוב. כמו-כן, הבנק דורש כי הלווים ירכשו לעצמם ביטוח משכנתא, המורכב מביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה. זאת על מנת לוודא שיתרת החוב משולמת במקרה שהלווה נפטר וכדי לשמור על ערך הדירה למקרה שהבנק נאלץ למכור אותה. על שני סוגי הביטוחים נפרט עוד בהמשך.

חשוב לזכור שגם מבחינת הלווים הסיכון הוא גדול. במהלך החיים יתכנו שינויים רבים במצב המשפחתי והתעסוקתי – או במצב השוק – שיכולים להשפיע באופן מהותי על תנאי ההחזר. בבחירת מסלול המשכנתא, הלווים מנסים לצמצם את הסיכון אותו הם לוקחים ואפילו את הסכום הכולל שאותו יחזירו בפועל.

מהם השלבים שצריך לעבור כדי לקבל משכנתא?
כאמור, בשלב הראשון כדאי תמיד לקבל ייעוץ. ניתן לעשות זאת דרך יועץ פרטי או לפנות ליועצי המשכנתאות בבנק. יועץ משכנתא יכול לעזור לנו להבין מה הן מגבלות התקציב: כמה נוכל להחזיר מדי חודש מבלי להיכנס לחובות, כמה כסף ניתן לקבל על מנת להשלים את ההון העצמי הקיים וכמה זמן ייקח להחזיר את מלוא הסכום. כאשר מסגרת התקציב ידועה, ניתן להתחיל לחפש את דירת החלומות שלכם באופן יעיל ומתאים למשאבים שלכם.

אז מתחיל סקר השוק בין הבנקים השונים למשכנתאות במהלכו מקבלים הצעות שונות מכל אחד, מנהלים משא ומתן ובוחרים את המסלול המתאים ביותר. לאחר מכן, מבקשים אישור עקרוני למשכנתא, שמאפשר להתקדם לשלב הבא.

השלבים הבאים הם רישום הדירה כממושכנת, או משועבדת, לטובת הבנק בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל וברשם המשכונות. בנוסף, חשוב לחתים את מוכר הדירה על כך שהכסף יוחזר לבנק במקרה של ביטול העסקה. לאחר רכישת ביטוח המשכנתא, בדיקה ואישור של כל השלבים והגורמים – הכסף יועבר ישירות למוכר.

מהו תמהיל משכנתא ואיך בונים אותו?
ישנם מסלולים רבים להלוואת משכנתא, אך בין כולם שלושה הבדלים עיקריים: סוג ובסיס ההצמדה, סוג הריבית ומסלול פירעון. בין אם המסלול מוצמד למדד המחירים לצרכן או לא, מוגדרת בו גם ריבית קבועה, משתנה או פריים. מסלול בריבית פריים, לדוגמה, אינו צמוד לאף מדד ויושפע משינוי בריבית בנק ישראל, מה שעשוי לשנות משמעותית את סכום ההחזר. כאשר מדובר במסלול עם ריבית משתנה, ייתכן שהשינוי יחושב רק פעם בשנה או אפילו חמש שנים, בעוד שמסלול בריבית קבועה אומר שהריבית אינה משתנה כלל לאורך כל תקופת החזר המשכנתא.

לכל מסלול מוגדרות נקודות יציאה. ישנם מסלולים מהם ניתן לצאת בכל נקודת זמן ללא תשלום קנס, וכאלו שהחזרה מוקדמת של ההלוואה תגרור תשלום קנס גבוה.

תמהיל המשכנתא נועד לצמצם את הסיכון שלוקחים הלווים, לכן חשוב מאוד לוודא שאנחנו בוחרים את המסלול הטוב ביותר. וודאו שאתם מבינים את כל מה שהוסבר לכם ושבבניית התמהיל נלקח בחשבון גם מצב השוק וגם מצבכם הייחודי כלווים.

האם חייבים לעשות גם ביטוח משכנתא?
כן, וטוב שכך. ביטוח המשכנתא הוא חלק מביטחונות הבנק להחזר הלוואת המשכנתא, ונועד גם להגן עליכם ועל בני משפחתכם. הביטוח כולל שני רכיבים עיקריים: ביטוח חיים למשכנתא וביטוח מבנה לדירה.

ביטוח החיים מבטיח כי גם אם הלווים נפטרו לפני שהספיקו להחזיר את מלוא החוב – שארית סכום ההלוואה תוחזר לבנק מבלי שהשארים יאבדו את החזקה על הדירה. כאשר מדובר על זוג, הביטוח גם מקנה שקט נפשי כיוון שהוא מבטיח שבן הזוג שנשאר בחיים לא יצטרך להתמודד עם הוצאה שתוכננה לשתי משכורות לבדו.

ביטוח מבנה לדירה נועד לשמור על ערך הדירה מפני נזקים מבניים כדוגמת שריפות, רעידות אדמה, הצפות וכדומה. ההגבלה היחידה היא שהוא אינו כולל ביטוח צד ג' וביטוח תכולה, אותם ניתן להשיג ברכישת ביטוח דירה. את ביטוח המשכנתא לא חייבים לרכוש דרך הבנק וגם כאן, מומלץ לערוך סקר שוק.

המשכנתא, אתם כבר יודעים, היא נושא רחב ולעיתים קרובות, מסובך ומבלבל. אבל מדובר בהחלטה הכלכלית החשובה ביותר בחייכם, כנראה, כזו שתלווה אתכם שנים רבות. חשוב לוודא שאתם מבינים ממה היא מורכבת ולקראת מה אתם הולכים. אל תחששו לשאול את יועצי המשכנתאות כל שאלה. בדיוק בשביל זה הם שם.